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今回はかなり個人的な日記というか自分のための備忘録ですので、住宅ローンとかに興味がない人は読むだけ無駄ですのであしからず。

1992年（平成4年）に購入した新築1戸建ての住宅ローンがようやく残り20ヶ月となりました。いや～長かったです。

本来なら、2017年の定年前、59歳ですべて終える予定の25年ローンでしたが、途中でちょっとしたつまづきがあり、銀行と交渉して月々の支払い額を減らす代わりに、ローン期間を3年間延長することにしたので、結局28年ローンという長丁場になってしまいました。

長期間の住宅ローンの怖いところは、それ（途中のつまづき）なんですよね。

会社の業績も順調、個人的にも役職がついて順調に仕事をしている頃の30代半ば頃に、子供も大きくなるのを契機に住宅ローンを組んでマイホームを買うケースが多いのではないかと思います。

その数年、十数年後に、会社が傾いて居づらくなったり、あるいは仕事で大きな失敗をして閑職や地方に回されたり、はたまた、会社がどこかの会社に吸収されて大幅な人員整理になってしまったり、よかれと思って自ら転職したものの、転職先でうまくいかないケースだって考えられます。

その他にも、自分や家族が予期しない大きな病気や怪我で仕事が続けられなくなったり、続けられても仕事が変わって収入が大幅ダウンしたり、高齢の親の介護で仕事を辞めざるを得なかったりして、ローンどころか毎月の生活費に事欠くケースも出てきます。

よくマスメディアに出てくるのは、そうした住宅ローンが払えず、せっかく買った家を売却したり競売にかけるものの、住宅ローンの残額には及ばず、結果的に家を失ってさらに多額の借金だけが残るというようなケース。

私の場合、そういう最悪のケースはどうにか免れそうですが、経験上言えば、住宅ローンを背負ったままで、転職や起業と言ったリスクを負うのは避けた方がよいと思います。もちろん動かないリスクもありますが、雇用に関しては動くリスクよりはずっと小さいというのが個人的な見解です。

そして住宅ローンを借りる場合でも、60歳を超える期間のローンを設定するのはとても危険で、できれば50代半ばぐらいまでに終えられる期間で契約をするのが理想です。

現在の平均年収を見ると40代後半頃が収入のピークで、50代になると下がってしまうケースが多く見られます。それが怖いのです。

最近は晩婚化もあり、子供はある程度年齢がいってからできるというケースが多くなっています。子供にかかる教育費のピークは、高校や大学へ行く頃となります。つまり生まれてから15～22年後です。

例えば主たる収入を稼いでいる人が35歳で子供を得た場合、すでに年収が落ちてきている50代で教育費のピークがやってきます。これは想像以上にキツイものがあります。

最近では35年ローンなんてのが普通にPRされていますが、30歳で借りても終わるのが65歳、35歳なら70歳までかかります。10年先でもなかなか想像できないのに、30年先なんて誰も想像ができないことが起きるものですから、これほどのリスクはないでしょう。

それは私がまさにそうでしたが、返済期間中にもしなにか起きた時、支払いの猶予や、毎月の支払額の変更で、当面のあいだ、なんとかしのげるようにとリスクを織り込んでおくことが重要なのです。

中には親子ローンで、60歳以降は子供に負担してもらうと考える人もいますが、その子供だって、20数年後に、健康で、勤務先の業績が良く、それなりの収入があり、家から通勤できる希望する勤務地（海外勤務とか最近は多い）でと、重いローンを肩代わりしてくれる条件がすべて整っていると考えるのは無理があります。

また子供のライフスタイルが親とはまったく違うものとなっているケースもあり、親がローンを肩代わりしてもらって同居を望んでも、そんな古くて通勤に不便な家には住みたくないと離れてしまうことだってあります。

さらに、頼るべきの子供が病気になって家に引きこもってしまい、一家の収入は親の年金頼みなんて家族も今は珍しくなくなってきました。

結局は、現役時代に手取り年収の20%～25%以内で、56歳ぐらいまでに完済ができる住宅ローンでなければ住宅ローンで家を買うのはリスクが高いと言わざるを得ません。

私が借りた時代には普通だった金利5%以上とかだと、なかなかそのような条件で借りるのは難しいですが、今の3%を切る金利だと割と借りやすそうです。

単純計算しても、3000万円を6%の金利で借りた場合と3%の金利で借りた場合、25年の均等返済で返済総額は1500万円違ってきます。月々の返済額は5万1千円違います。

翻って考えると、我々世代（現在60代）は、今から考えるとそんな無茶苦茶な高金利で長期ローンを組んでいたわけです。

あとは頭金をどれだけ支払えるかによって、リスクはかなり減らせられます。頭金を多く積めば積んでおくほど、途中で万が一最悪のことが起きても、住宅を売却した費用でローン残額を精算できる可能性が高くなります。

「頭金は少なくして、その分定期的に繰り上げ返済をおこなう方が総支払額は減る」というような話もありますが、手元にある余裕資金はついつい理由をこねて使ってしまったり、日常に流されて早めの繰り上げ返済をおこなわなかったりと、よほどしっかり者でないとあまりお勧めしません。

特に住宅ローンの支払時期と、子供の教育費の負担時期は必ず重なるので、重い出費が連続してやってきます。

つい余裕資金があると、「クルマを買い換えるか～」とか「学校は早めに私立のほうが良さそう」とか気が大きくなるのが人情です。

それぐらいなら、無駄遣いができないように、ギリギリの貯金だけを残し、余裕資金はできるだけ住宅購入の頭金に回し、自分、家族を追い込んでおくほうが良いのではないかと思っています。

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私の場合、今の新築一戸建てを買う前は、中古のマンションに住んでいて、すでにバブル時期は終わっていましたが、その中古マンションが購入した金額を上回る価格で売却できたため、住宅ローンの残額を差し引いても結構残り、その売却益を一戸建て購入の頭金として使うことができました。

もしその中古のマンションの売却益がなければ、今の一戸建てはとても購入できず、資金面はとてもラッキーでした。

そして財形貯蓄など天引きの預金か、何かハッキリした目標がないと、余裕資金を増やし、繰り上げ返済に使うというのが実際にどれほど難しいことか身をもって知りました。

住宅ローンで今から思えば悔しいのは、その時は、その後またインフレになるかもと考え、今から考えると割高な固定金利を選びました。ローンを組む直前は金利8.5%とかしていましたので、またそうした高率に戻るかもと考えたのです。

下記は住宅ローンの変動金利の推移ですが、赤点線のところ1992年、変動金利5.7%のところで、それよりも高い固定金利で長期の契約をしました。



結果的には「失われた20年」とも言われるデフレが長く続き、契約した3年後、1995年以降は3%を下回る超低金利状態がずっと続くことになります。

途中で銀行と固定金利利率の交渉をして、利率を少し下げてもらいましたが、基本的には契約した当時の金利を引きずったまま、高い利率で住宅ローンを支払い続けることになりました（まだ終わってません）。

そういう意味では、結果論ですが、1995年以降に住宅ローンを組んで家を買った人は恵まれています。

ちなみに、私が1992年に組んだ25年の固定金利のローン（6.66%）は、支払総額は借りた金額の倍以上で1億円を越えていました（今考えると正気の沙汰ではない）。

同額をいまの固定金利（2%）で借りたとしたら25年間の支払総額は6300万円となり、その差はなんと3900万円です。利子でもう一軒、家が買えそうです。

若い人は「今の高齢者ばかりが恵まれている」「若い労働者の所得が上がらず損している」とか言いますが、今の中高年者は家を買うときに現在の2～3倍もの金利を負担して住宅ローンを支払っていたと考えると、結果論ですが「これから家を買おうとする人は極めて低い金利でローンが組めてラッキーだなぁ」とも言えます。


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