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最近ニュースや情報番組でよく取り上げられることのひとつに「マンションの老朽化」というのがあります。以前から「中古マンションは管理を買え」と言われますがそれはどうなのでしょう。

マンションは新築後10年ぐらいは快適に過ごせることが多いですが、それ以降は普段からのメンテナンス状況によって住みよさが変わってきます。

また完成後10年も経つと、周囲の環境が大きく変わってしまうこともよくあり、南側に高層マンションが建って日当たりが悪くなったり、窓から見えた緑の森や田畑がいつの間にか開発されて、プライバシーを守るために無粋な塀や目隠しが必要になったり、さらにはいつの間にか外国人が集まり住むようになり、文化や生活、マナーの違いから様々な軋轢が起きるということさえあります。

中でも深刻なのは、マンションの老朽化とともにマンション住人の高齢化で、年金生活者が多い中では容易に住人が負担してのマンション立て替えや大規模修繕ができず、老朽化が加速度的に進んでいく事態です。

築40年を超えるマンションの数は2022年時点で125.7万戸ありますが、8年後の2032年には260.8万戸と倍増し、さらに18年後の2042年頃には445万戸と現在の3.5倍にまで増えていきます（国交省マンション総合調査）。



普段の修繕や、大規模修繕で役立つのがマンション修繕積立金です。どこの分譲マンションでもその修繕積立金は設定されていて住人が負担することになっています。

しかし何年も前に設定した修繕計画や修繕費用というのはすでに現実的なものではなくなってきています。

マンションの鉄筋コンクリート造りの大規模修繕というのは小規模な施工会社では難しく、割高になる数少ない規模の大きな業者に依頼することになります。

そして建築業界の慢性的な人材不足と、人件費や資材の高騰で、コストはインフレ率の何十倍というスピードで上がっていくことが想像できます。

国交省の調査（2021年度）では、マンションの修繕積立金の徴収額は、1戸あたり平均で月額2万1420円と、10年前と比べて7000円余り上昇しましたが、それでは追いついていないのが実情です。

またマンションを買いやすくするために当初は修繕積立金を低く設定する「段階増額積立」のマンションが増えているのも問題です。マンションの老朽化と住人の高齢化が一緒に進む中で、その高騰した負担額に根を上げる年金生活者が出てきています。

現在私が住む一戸建て住宅に住む人は、屋根の修繕や壁の塗装など（自主的に）おこなう大規模な修理は発生しますが、基本的には普段から積み立てておくという習慣はなく、必要と思ったときに貯金を崩したり、家族から援助してもらって修繕することが多いでしょう。

しかし一戸建ての修繕というのは比較的小規模なため、零細な工務店や業者にコストを優先（修理する箇所を限定するとか）して、依頼することができますが、マンションなど大規模修繕の場合は自分の都合に合わせてというわけにはいかず、悪いところも問題ないところも併せて全棟一括で同じような修繕をおこなうことになります。

このマンションの修繕積立金ですが、私も30数年前には中古マンションを買って住んでいて、さらには数年ごとに回ってくる役員の経理担当（修繕積立金や管理費、駐車・駐輪費、町会費、地域募金などの徴収と管理業務と、保守費や修繕費等の支払いなどの支払いなど）、1年後の収支決算などをおこなっていたので、ある程度は理解しています。

まず、修繕積立金の額は、最初のマンション分譲時に、販売会社が住民の将来のことを考えて、ではなく、販売当時の売りやすそうな（安目の）額に設定し、そのまま何十年も見直されることがなく徴収され続けていくということが多そうです。従って何年後かの実際の大規模修繕の時には不足するというのがお約束となっています。

一部の恵まれたマンションは、広い敷地があり、そこを外部の人に貸せる駐車場にしたり、敷地を貸して、修繕積立金以外に大きな収入があればまだ良いですが、まずそういうマンションはありません。

では修繕積立金を引き上げれば良いのですが、それでなくても毎月の積立金を支払わない住人が必ず出てくる中で、修繕積立金の値上げは役員会や住人総会の場でもめることが多いです。値上げの前にまずは未収金をなんとかしろよ！ってことです。

私の実感では、10年経過後の50世帯のマンションならそのうち3～4世帯（6～8%）は常習的に修繕積立金や管理費の未払いまたは遅延者が発生します。20年経過していれば当然もっと多い割合になります。

特に空き家（部屋）になっていたり、分譲住宅でも人に貸していて持ち主がその部屋に住んでいない場合が郊外の住宅地域のマンションでも1～2割程度あり、特にそういう持ち主から徴収するのはたいへんです。最近は持ち主が外国人というケースも増えていてもっとたいへんでしょう。

都市部のマンションだと投資目的で持ち主が住んでいない部屋が多くなります。持ち主が亡くなって相続人が不明（判明しても連絡が取れない）というのもやっかいです。

そして最近の資材不足や人件費の高騰で、10年以上前に決められていた従来の積立金と修繕計画に大きな齟齬が生じます。

そうした修繕積立金不足に対して国はやっと重い腰を上げて問題提起をしています。

マンション修繕費などの積立金不足で専門家検討会 国土交通省（NHK）

マンションの修繕費などを賄うための積立金が不足するケースが増えています。修繕費の見積もりや徴収額の設定が不十分なことや、資材の高騰で修繕費が上昇していることなどが背景にあり、国土交通省は専門家による検討を始めました。

これによると、積立金が不足しているマンションは現在で35%におよび、不足額を修繕積立金に上乗せするためには平均で初期の3.6倍になるという試算です。恐ろしいことです。

私がマンションを売って一戸建てを買ったのは、子供が増えたため狭く感じたことが一番の理由ですが、この修繕積立金や駐車場代、管理費がバカにならず、一戸建てならそうした費用は表面上（時々の修繕や固定資産税など支払うことになる）は表面上は見えなくなるのと、補修計画も自分の都合に合わせて自己判断でいけるのでそっちの方が良いと思ったからです。

マンションの場合、住民間の利害関係が常にある（例えばエレベータの補修の場合、1～2階と8階の住人の利用度の違いや、ペット飼育の問題など）ので、それらの調整がたいへんなのと、管理会社がマンションを施工した業者の関連会社で、新築当初からやっているため、何度か好き勝手に値上げし、委託料が割高な割にはサービスの質は低く、管理会社を変更しようと動き出したら、その会社の関係者が住人にいて抵抗されたりと人間関係が嫌になることもあります。

そういえば、以前リゾート地の中古マンションで、価格が数十万円というのがありましたが、調べると前の所有者が未払いだった積立金数百万円を支払わなければならなかったり、毎月の積立金や管理費がべらぼうに高かったりして「買う人がいない」というのもわかります。

調べると今でも10万円でリゾートタワマンが買えます。



一般的にマンションの場合は築12～15年で1回目の大規模修繕が行われることが多く、その後も10年ぐらい単位で40～50年まで続きます。それ以外にも数年ごとに計画にはない小規模な修繕が必ず発生します。

住人に年金生活に入った人が増えてくると、「修繕費が足らないから来月から3倍に増額します」と言ったところで話がまとまるとも思えません。

そして築40～50年で建て替えの時期（築5年の中古マンションを30歳で購入したとすると65～75歳の時）がやってきますが、建て替えの時に新たな負担がないということはまずありません。

一般的にマンション建て替え時の1戸あたりの負担金は1千万円～2千万円（不動産情報サイトHOME4U）ということです。

中古マンションを買う場合には、その時の現状の管理状態よりも、その後の資金面含めた修繕計画、積立金の未収状況、そして住人の年齢層などをなにかしらの方法で調べてからのほうが良さそうです。

しかし、そういった積立金の未収状況や住人の年齢などプライバシーについて、不動産会社が調べたり教えてくれたりすることはなさそうで、悩ましいところです。

せめてマンションの修繕計画書と管理費や修繕積立金の最新の決算報告書を購入予定者には提出をすることを義務化するなど法制化が待たれます。

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