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先日と言ってももうずいぶん前となりますが、テレビニュースを見ていると「新築マンションを購入する独身の男女が増えている」という特集がありました。

特にアラサーと言われる30才前後の独身者で、年収が300万円~400万円ぐらいの人達が、都心に近い場所の新築マンションを購入していると聞いて腰を抜かすほど驚きました。

なぜそのようなことができるかというと、その番組からの受け売りですが、

1)1LDK、30~40平米のコンパクトな間取りで安価な物件供給が増えてきた
2)金利が低く低所得の人でもローンが組みやすい
3)いつ結婚する(できる)かわからないので貯めてきた結婚資金を頭金にして買う
4)月々の支払い額が賃貸の家賃とあまり変わらないのであれば買えそう
5)賃貸と違い(老後に)収入がなくなってもホームレスにならずに済む
6)もし結婚や転勤で引っ越したとしても人に貸せるので無駄にはならない
7)個人資産を持つことで独身者でも金融機関から事業資金が借りやすくなる

などの理由でした。

そのようなシングル向けのコンパクトマンションの供給が最近はかなり増えているそうです。新たに供給される戸数のうち、コンパクトマンションが3割を超えそうだという話しもあります。確かに団塊ジュニア世代もすでに40才を過ぎ、その次に期待できる層といえば未婚者や結婚しても子供を作らないDINKSが多い世代で、それにターゲットを置いても不思議ではありません。また団塊世代にあった都心から少し離れた郊外に家とクルマを持つライフスタイルから、現在は都心の駅近くに住みたいという若い人の願望も満たします。

20130126_1.jpg以前なら単身者が住むマンションといえば、買うのも借りるのもワンルームマンションが普通で、広さも20~30平米のものが主でした。ファミリータイプのマンション(2LDK~3LDK)が50~70平米だとすると、このコンパクトマンションはその中間にあたる30~50平米ぐらいのマンション(1LDK~2LDK)という位置づけです。

それらコンパクトマンションの特徴は、部屋自体は狭いものの、分譲マンションならではの生活設備(ゆったりとした広めのお風呂や、三ツ口コンロ、IHクッキングヒーターなど)やプライバシー重視の部屋の防音対策、防犯セキュリティ対策などが賃貸物件よりも充実していて、また壁紙の変更など部屋の模様替えも自分の好みで容易にできます。

このようなシングル向きマンションが人口減少に向かう5年後10年後20年後にどのように市場価値が変化するのかわかりませんので、将来の資産価値は?と聞かれるとなんとも不明ですが、少なくとも都心から1時間以上離れた郊外にある、中途半端な広さ(2LDKとか3DK)の中古マンションよりは投資効果は高そうです。

またこれらの物件を買う人は、まだ結婚の可能性が未定の人が多く、もし結婚に縁がなくても、仕事を続けてローンを無事に返済できれば、とりあえずはホームレスにならなくて済むという「持ち家派」独特の精神的な安心感、満足感が大きいのでしょう(管理費や修繕費、固定資産税等は払わなければなりませんが一般的に家賃と比べるとそれには大きな差があります)。

20130126_2.jpgそのような都心にあるコンパクトマンションの値段は、新築1LDKの場合2000~3000万円ぐらいが相場で、例えば2000万円を30年ローンで組んだ場合、固定金利2.5%で月々8万円、変動金利1.5%で月々7万円ぐらいの返済となり(12ヶ月均等払い)、現在賃貸で7~8万円負担している人がターゲットになりそうです。もちろん変動金利の場合、将来にインフレが起きた場合、支払が増えてとんでもないことになるリスクがあります。

もうひとつ気をつけないといけないのが、分譲マンションの場合、常識ですが修繕積立金や管理費などで月々1.5~2.5万円程度別途必要になることが多く、それを含めた上で月々の返済金額を考える必要があります。

この管理費や修繕積立金をなめていると購入後の負担に苦しむことになります。建築後10年ぐらい経った後、大規模な補修をするために積立金だけでは足りずに追加で何十万と支払わなければならなかったり、毎月の修繕積立金が大幅に上がってしまう可能性だってあります。もしマンション敷地内に駐車場などがあり、そこの収入が修繕費に回せるようになっていると住人の負担が減り助かることもあります。

年収400万円の場合、収入の中から住宅ローンを返済できる限界が30%とすると年120万円ですから月々8万円(年間96万円)のローンの支払いはなんとか可能です(管理費など含めるとギリギリか)。

新しい政権でも住宅ローン減税の延長が議論されていますが、残念なことにこのような30~40平米のコンパクトマンションの場合は従来と同様、50平米以上という決まりで住宅取得減税の対象とならないようです。

20130126_3.jpgもし住宅取得減税の恩恵が受けられるのならば、年間で20~40万円(ローン残高や期間による)が数年にわたり戻ってきますので、思わぬボーナスと同じで、なにかと物入りな住宅購入直後に大いに助かります。賃貸に住む人にはない大きなメリットです。私も過去に2度、金額や期間は今の制度より小さかったですがその恩恵を受けました。もし50平米前後の物件(2LDK程度)を探しているのなら、この50平米未満か以上で、税金に大きな差があることを知っておくべきでしょう。考えてみればこういうところにも国は家族世帯を優遇し、単身者に冷たい扱いをしているのですね。

あと心配性の私から購入を検討している人に対してのアドバイスですが、家を持つことは決して悪くはないと思いますが、それは仕事(=収入)が長期にわたって安定しているというベースがあってこそです。つまり強い転職願望があったり、会社業績が長期的にあまりよくない場合に、2千万円もの借金をするリスクを十分に考慮しなければなりません。

今の経済環境下では会社の業績が悪く。給料が1割減2割ダウンという事態が実際によく起きています。貯蓄もなくギリギリいっぱいでローンを組むとやがて生活が立ちゆかなくなります。当然転職や独立にも大きなリスクを含んでいることも理解しておく必要があります。

逆に言えば、独立したり転職したばかりの人は、住宅ローンを借りる際の審査に引っかかりますので「正社員で勤続3年以上、個人事業者の場合は3年以上黒字という時にしかまともな家は買えない」と考えてもいいでしょう。勤務する会社にもよりますが、会社が社員の住宅取得を支援していたり、会社と取引のある金融機関が社員向けに特別優遇金利を実施してくれるケースもありますので、信頼がおける人に相談し、使えるものはなんでも総動員して検討してみてはいかがでしょう。

なお記事内の写真はイメージ的な象徴として「エクセレントシティ杉並高井戸」の販売時のモデルルームの写真、イラスト等を利用させていただきましたが、記事の内容とは関係がありません。また私自身も売り主とは関係がありません。

エクセレントシティ杉並高井戸」の詳細
価格 2390万円~2750万円
間取り 1LDK 専有面積 30m2~32.06m2
京王井の頭線「高井戸」歩4分
売り主 新日本建設




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まさに、、、
まさに、仰る通りです。
高度経済成長時代なら、時価は上昇していたので、家は資産になりました。
しかし、デフレの時代には家は負債にしかなりません。
先が分からない不安定な時代に最もやってはいけないことは長期に渡って負債を固定させることです。
住宅ローンは、まさに長期に渡る負債です。
不動産会社や銀行にとって、それだけおいしい商売だということです。
マンションを買おうとする人は、安易に購入を決めずに、まずロバートキヨサキ氏や、橘玲氏の著書を読んで勉強するべきだと思います。
2013-01-27 Sun 19:04
KKMM
RE:まさに、、、
KKMMさんコメントありがとうございます。

家を買うことに対して私は決して反対派ではないのですが、仰るとおり多額の負債を抱える大きなリスクではありますね。

ただ住宅ローンが銀行を儲けさせるのと同様に、賃貸は大家さんの不動産投資ローンの肩代わりをしているに過ぎなく、また不動産業者を潤すのはどちらも同じです。

よく「買うと固定資産税や管理費を払わないといけないから賃貸のほうがいい」と言う人がいますが、賃貸住宅にも当然固定資産税や管理費はかかっていて、大家さんがそれらに手数料を上乗せして家賃として回収しているにすぎません。

なので、買うか借りるかというのは、博打みたいなところはありますが、なんとも言えないってのが私の考え方です。
2013-01-27 Sun 19:27
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