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『家を買うべきか借りるべきか』の決着はつかない 2012/3/22(木)

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もう何十年も前から繰り返し「家を買うか借りるか」の不毛な議論が続けられています。

なぜ不毛かと言えばそれって人の考え方、つまり既婚・未婚、未婚だったら結婚の時期、生活パターン、仕事内容と勤務地、会社規模と収入レベル、会社の福利制度(住宅財形など)、金利の未来予測、住宅ローン減税の大きさ、子供(予定)数、両親とその資産や住居地、生活将来設計など、様々な要因、条件が異なり、それらを無視して論ずることができないからです。

逆に言えば、そういった様々な条件を無視して「借りるべき」「買うべき」と決めつける人、自称ファイナンシャルプランナーに多いですが、そういう人の言うことはまったく信用がおけないと言うことです。

でも、この話し面白いので(爆)、一度この件を私なりに独断と偏見で考察してみることにします。

前提としては、都市部に勤務する30代の夫婦+子供二人の標準世帯が都市部近郊地域に住む場合と仮定し、その夫婦の両親がどこに住んでいるか、兄弟はいるのか、また両親の介護の必要性や資産(持ち家)の有る無しなどのことは一切考慮しません。

【家を借りる派の多い主張】
・転勤があるかも知れず、住む場所が一定ではないので買うのは無駄
・20年も30年も重い住宅ローンに縛られてしまうのは嫌
・この時代20~30年も現在と同等以上の収入が維持できるかわからない
・賃貸だと生活環境や隣人などが気に入らなくなれば気軽に引っ越しができて便利
・持ち家だと天災で家が壊れると借金だけが残る
・賃貸なら生活や収入レベルに応じて住み替えができるので効率的
・木造で30年、鉄筋でも50年で大幅な修繕や建て替えが必要となり意外とお金がかかる
・賃貸物件は比較的交通の便がいい場所に多くある
・町内会やマンション管理組合の役員など面倒なことが回避できる(場合がある)
・将来は介護のため実家や、その近くへ気軽に引っ越すことができる

【家を買う派の多い主張】
・改築や増築、リフォームが生活に合わせて自由にできる
・家賃とさほど変わらない月々のローン返済で将来資産となる
・老後には資産売却して小さな家または高齢者施設へ移ることができる
・住宅ローン減税が受けられる(平成24年に新築居住開始で最大300万円)
・一般的に分譲住宅用の建築材や設備は賃貸用と比べ優れている
・賃貸の場合、住み替えるたびに紹介手数料や保証人が必要で面倒
・子供の学校や地域活動のことを考えると1個所に落ち着きたい
・持ち家だと世間的に信用が得られる
・子供に安い相続税で資産を残すことができる
・自分の家があることで精神的に余裕ができる

それぞれにメリット、デメリットがありますね。

基本的には借りている人は買うことのデメリットを強調し、買った人はその逆と言ってもいいでしょう。つまり自分の判断の正当性を主張したい、間違っていなかったと安心したいということなのでしょう。

20080614_00.jpgよく購入する場合に「投下資本の回収」という点で判断する人がいますが、それは人に貸し出したり転売する目的の投資物件の場合で、ずっと住み続けることが前提であるなら、土地代は固定資産税に影響するから、価値が上がるより下がってくれたほうがいいという解釈もあり、あまり意味のない判断です。

また「毎月の家賃支払いと同額で家が買える!」という不動産会社の常套句には当然まやかしがあって、取得するときの税金や手数料、マンションなら毎月別途支払うことになる共益費や修繕積立金、その他にも固定資産税、損害保険料など持ち家には多額の附帯コストが住宅ローン返済とは別に必要です。それに住宅ローンが変動金利の場合、将来インフレになると利子分が膨れあがる可能性もあります。

上記と逆のパターンで「持ち家は固定資産税が毎月かかり、その他修繕費などもかさむ」と一見正しそうに見えて実は間違っていることを言う人がいます。賃貸だって当然固定資産税や修繕費はかかっているわけで、それを大家が代わりに、そしておそらく手数料分をしっかり上乗せして家賃として徴収し代わりに支払っているだけのことです。だから「賃貸なら税金や修繕費を払わなくて済む」は大きな勘違いです。

買った住宅が「30年も経つともう資産価値はない」と言い切る専門家もいますが、それはその不動産の場所やメンテナンス状況によって違ってきます。都市部から遠く離れた郊外で周辺が新たな開発もされなければ、確かにほとんど値がつかなくなることもあるでしょうけれど、逆のことも当然あります。

つまり居住している30年のあいだに、新しく整備された道路ができ、近くに地下鉄の駅が完成したり、近所にあった工場跡地に大きなショッピングモールができたりして、住環境がよくなり、資産価値が以前より上がる可能性だってあります。

あるファイナンシャルプランナーの試算では、同じ場所に、30年ローンで買った場合と、ずっと賃貸で借りた場合を比べると、支払総額で比べると、「賃貸の人のほうが約2千万円の得になるから借りたほうがいい」という結論が書かれていました。
賃貸住宅の方が持ち家より30年で2000万円トクと専門家断言

しかしこの計算では上記の「30年経てば資産価値はなし」が根本にあるようで、買った住宅の資産はカウントされていないようす。30年後にその資産がもし2千万円以上の価値があれば、買ったほうが得と言うことが抜け落ちています。今どきの新築マンションが(普通のメンテナンスがおこなわれていれば)30年で売れないほどボロくなることはまずありませんし、一軒家なら家屋に価値はなくても、土地は当然資産価値があるでしょう。

もっと言うと住宅ローンのように否応なく毎月自動的に引き落としがされるお金と、賃貸住まいで、積立定期預金などのように、その気になればいつでも取り崩すことができる預金を比較すると、賃貸の人が30年後の老後のために、毎月家賃を支払いながら、それ以外に現金で最低でも2千万円をコツコツ積み立てようとストイックに割り切れるのかというとそれも疑問です。

おそらく住宅ローンを払い続けた人も賃貸の人も、最終的な貯金額はそれほど変わらない(つまり賃貸の人は可処分所得に多少余裕があるが、その分海外旅行や子供の学費などで贅沢する)のではないでしょうか。なので「家を買わない=住宅ローン-家賃分の貯金が貯まる」と必ずしも言えないのです。

私の考えを言えば、投機的な意味ではなく、そこに長く住むことを前提として、それこそ定期預金のつもりで、気に入った物件があれば買ってもいいのではと思っています。

但し今のタイミングで家を買うのには以下の条件があります。
 1)最初はマンションでもいいけれど子供がいる場合は最終的には土地付き一戸建て住宅を買う
 2)頭金は20%以上を支払う(4千万円の家で800万円の頭金)
 3)ローンは定年前の50代で終わるようにして固定金利
 4)月々の支払い額は給料手取りの1/3以内
 5)当面は転職や遠くへ転勤する可能性はない
です。それが無理なら分相応だと思って買わないか、物件のレベルを下げたほうがいいでしょう。

マンションと一戸建てを比べるとこれも生活スタイルなどによって違ってくるでしょうけれど、マイカーがあるなら郊外でも月1万円以上する駐車場代が不要となり、洗車も自宅でできる一戸建てを購入したほうがずっとお得な感じがします。

20110409_00.jpg頭金をできるだけ多く払うのは、少しでも利子負担を減らすこと以外に、万が一数年後に家を売り払うような事態が起きた時に、住宅ローンの残高が売却価格を上回らないようにするためです。それでも地価が急落してしまうと、住宅ローン残債と家の価値の逆転現象が起きますが、それは誰も想像ができないので、その時はあきらめるしかありません。

逆に買った後に人気エリアとなり、急騰することだってあり得ます。その時は買った値段より高く売って、別の場所にもっと広い住宅に買い替えることも可能です。

ローン期間を定年(60歳)までに終えるようにしておくのは、こちらもローン返済途中で万が一のこと(失業とか給料の大幅減)が起きた場合、銀行と交渉して、ローン支払い期間を5~10年延長し、月々の支払い額を減らすことができる安全策です。つまり目一杯ギリギリ状態で買ってはいけないと言うことです。

給料手取額の1/3を毎月住宅ローンで返済していくのは実際にはかなり厳しく、特に子供の教育費がかかる年齢(40代~50代前半)で、給料がさほど上がっていないと、お金のかかる私立校に通わせることが難しくなります。できれば夫婦の手取り合計の1/4以下で収まる支払いに収めるようにしたいものです。

また年間12カ月均等払いにするか、ボーナス月に割り増しで支払うようにするかは、それぞれ会社の給料支払い条件にも関係しますが、景気や業績に大きく左右されるボーナスをあまりあてにするより、12カ月均等にし、もし毎月の収支が赤字で貯金に手をつけたら、次のボーナスでその埋め合わせをするぐらいの考えがいいのではないでしょうか。




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