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老朽化してきたマンションの様々な問題が指摘されています。

マンションは70年代の高度成長期から建ち始め、バブル期を経て、リーマンショック前の平成19年までに数多くが建設され、中長期で見ればほぼ一貫して右上がりで順調に建設され販売されてきました。


出典:国土交通省平成25年度住宅関連データ マンションの供給戸数(竣工ベース)

ちょっと小さくて見えにくいかも知れませんが、マンション戸数は2013年(平成24年)末現在で、累計590万戸、多い年で年20万戸、ここ3年は低調で年9~10万戸のペースで増えています。

そしてマンションの寿命はというと、鉄筋または鉄骨コンクリート造りで建物自体は平均的に50年程度と言われていますが、水回りや外壁、設備など大規模な修繕が必要になるのが20~30年と言われています。もちろん大事に使えば建物自体は100年以上持つことも証明されていますが、日本のように雨が多くて湿度が高く、それに地震が多い場合、その後の技術の進歩などもあり、欧米の基準はそのまま当てはまりません。

そして上記の寿命50年、大規模改修30年というのには、但書きがあり、普段から小規模な改修や補修をこまめにおこない、水漏れやコンクリートのひび割れ等が見つかれば、早めに補修し対策をしているような場合で、もし管理状態が悪い場合や、バブル時によくあったとされる手抜き工事で建築されていたりすれば、当然寿命も短くなります。

バブル時には人手不足や建設を急ぐため、鉄筋を減らす手抜き作業をおこなったり、本来コンクリに川砂を混ぜるところを安価で手に入れやすい塩分を含む海砂を使い、中の鉄筋がボロボロになっている欠陥などもよく指摘され、全国ではそういうマンションが相当数あるのではないでしょうか。

建築後30年を迎える、バブル直前の1983年以前に建てられたマンションは全国で129万戸あり、その中には新耐震基準以前に建てられた1980年以前のマンションが106万戸が含まれています。

この30年以上前に建てられたマンションは、耐震基準の問題や、間取り、設備の関係からすでに大規模な修繕等を行われているケースが多く見られます。修繕が行われず、人が住まなくなったマンションでは、スラム化した廃墟となっているところもあります。

では今後の十年間で新たに建設後30年を迎えるマンション数(バブル時期の1984~1993年に建設されたマンション)はと言うと、30年前以前に建てられたマンション総数よりも多い135万戸にのぼります。

1年で20万戸近くを販売してきた2000年代と比べると10年で135万戸増とやや少なく感じますが、ちょうどこの頃からマンションの供給が急増していった時期です。

このマンションブームが起きたのは、現在66歳前後の団塊世代が30代後半で、結婚後に子供ができ、そろそろマイホームでも買おうかと、競ってお洒落な新築マンションを購入した時期と一致します。今から考えると不動産会社は夢のようですが、新築マンションは作ればすぐに売り切れ、買いたくても抽選で当たらないとなかなか買えなかった時代です。つまりこの築30年以上のマンションの所有者の多くは、転売していなければ団塊世代の人達ということです。

管理組合がしっかりしていて、修繕積立金も十分に貯まっている一部のマンションは問題ないのですが、そういうマンションは少なそうです。

私が30代で初めて購入した6年落ちの中古マンションが、新築だった頃がその時期の建築にあたると思われますが、その時買ったマンションは修繕積立金がえらく高く、部屋数50数戸の中規模マンションでしたが、それを支払わない所有者が約1割もいて、順番に回ってくる管理組合役員の仕事をしていた時には積立金の滞納者に苦慮しました。

そのマンションは交通が不便だったせいか、敷地に広い駐車場があり、そこの駐車場収入と修繕積立金で、ある程度将来の補修費に回せるかなと思いましたが、当時は何十年も先のことより、マンション購入の際に少しでも住人の負担を少なく見せようと、管理費や修繕積立金を格安に設定していた新築マンションも多くみられ、そういうところは、どこか補修をするたびに追加で多額の臨時費用を集めなくてはならないでしょう。これは半端なく難しいことです。

実際に住んでみてわかったのですが、分譲マンションであっても、数年経つとその中の1~2割程度の人は他人に貸していて所有者が住んでいないケースと、あと収入が年金だけの高齢者だけで住んでいるケースがあります。

そうした所有者から一時的に発生する1戸あたり数十万~数百万円の修繕費、補修費を支払いたくない、貯金がなく年金生活なのでそんなに一度に支払えないという声が必ず出てきます。

またエレベーターの故障で大修理が発生したときは、元の保守費用や修繕積立金の範囲であれば問題ないものの、追加で徴収となれば共有部分とはいえ1階や2階の住人は「使っていない」と支払いを当然のごとく拒みます。それがマンション管理の難しいところです。

スキーや保養地で有名な越後湯沢に、バブル時代に建てられた温泉付き豪華リゾートマンションが数十万円で売りに出ていたりしますが、その理由は前の所有者が滞納した管理費や温泉利用経費、修繕積立金と利息など合計千数百万円を、前のオーナーに代わって一括で支払う条件がついていたりするものです。マンションってメリットも多いのですが、そうした月々の費用が決してバカにならないものなのです。

さて、前置きが長くなってしまいましたが、マンションの管理状態が悪いとどうなるのか?

・補修のため予想以上にコストがかかり修繕積立金が底をつく
・臨時の修繕積立金を集めるにも所有者が不在で集金できない、意図的に払わない
・管理組合の内部でも「補修する・しない」で対立が起きる
・所有者が出ていき、代わりに無責任な賃借人や不審な会社が入居する
・コミュニティが壊れ、当番制の管理組合の機能が維持できなくなる
・共有部にゴミが散らばり、空室が増え、スラム化していく
・建物の老朽化が一気に進み、壁がはがれ落ちたり下水道が詰まったりする
・不審な人物がマンションに終始出入りするようになる
・不審火やボヤ騒ぎ、住民同士の喧嘩などが起きる
・資産価値が激減する

これらがさらに負のスパイラルに陥ると、どんどんひどくなっていく可能性があるということです。

特に住人が60代以上の高齢者ばかりになると、年金生活者ばかりになり、独居老人や寝たきりの病人、認知症を患っている人も増えていきます。ここで運営が難しくなってくるのがマンション管理組合です。

高齢者は時間と経験はあるのでそういう面はいいのですが、反対意見の住人を時間をかけて粘り強く説得していくような忍耐力や、周囲の意見に合わせる協調性、それにチャレンジ意欲や体力には劣ります。そうした短気でわがままで身勝手で、かつ健康に不安がある住人ばかりになったとき、果たしてそのマンションの管理組合は正常な機能が維持できるでしょうか。

資産価値の高い、都市部に建つマンションならば、そういう心配はない?

とんでもない!

都市部のマンションこそ、所有者同士のつながりが希薄で、隣の人がなにをやっている人かもわからないなんていうのは当たり前、所有者が人に貸した部屋は、知らない間に不法在留外国人のたまり場となったり、暴力団風や風俗関係者など怪しげな人達の根城として使われたりして、住人でも怖くて近づけない、住人同士目を合わせられないということも起きているそうです。

資産価値が高い間に売ってしまった人はまだラッキーですが、住み慣れた場所を離れるというのが高齢者にとってはなによりも厳しいものなのです。

またウォーターフロントのお洒落な高層マンションも、これからオリンピックで賑わい、いましばらくはいいのですが、人口減少が顕著になってくる十数年先を考えたときは、意外と各地へのアクセスが不便で、周辺に店舗が少なく、生活感のない地域だけに、簡単にスラム化しやすい地域だと言われています。

50年前に若いカップルがあこがれた高島平団地や多摩ニュータウン、千里ニュータウンの今の姿や今後の状況をみればそれもうなずけるでしょう。50年前はそれぞれ歩いていける範囲にスーパーや市場があったのが今はみな撤退して買い物に行くのも大変になってきています。

その点、古くからある下町や山の手界隈は、店の入れ替わりや世代交代はあっても、地域住民同士のつながりは強固に残っていて、親から子へと古くからの住人がずっと住み続け、地域のコミュニティが残り、地価もそう大きく変動しません。

述べてきたように、老朽化してきたマンションの問題は、ほぼ全部の住人から尊敬される行動的で誠実な強いリーダーがいない限り、修繕ひとつを行うにしても、ましてや大規模修繕や建て替えをおこなうような時には住民同士それぞれの価値観や余裕資金の差で、大いに揉めることが容易に想像できます。そしてそういうリーダーがいたとしても、今後何十年も元気で活動できるかわかりません。

マンション内で住人同士が揉め出すと、お金のある人は、それに嫌気がさして、とっとと別の場所へ引っ越しをしていき、引っ越しをするだけの余裕のない高齢者だけが、空き部屋や増え、雨漏りや落書きが残る、ゴミが散らかったままのスラム化したマンションに残されるという、ちょっと想像するにおぞましい光景が浮かんできます。

老朽化したマンションを若者が住みたくなるように、うまくリノベーションして、元の住人と新しい住人とがうまく共生していくといういい例もチラホラ出ているようですが(多くは不動産デベロッパーの宣伝ですが)、終の棲家としてせっかく買ったマンションなのですから、住み続けられなくなる前に、早めの老朽化対応が必要です。

例えばですが、家族用の3LDKの部屋を長く空き部屋にしている所有者から、管理組合が安く買取るか長期賃貸契約し、それを3人用のシェアハウスとしてお洒落にリノベーションして、若い人に貸すとかできるでしょう。家賃月15万円支払える若い人はいなくても、月5万円ならすぐに見つけられそうです。

シェアハウスの住人になった(貧乏な)若い人には、土・日曜日の半日、高齢者の買い物の送迎や荷物運びをアルバイトとして管理組合から依頼することもできますし、逆に若い人達の夕食を、元の住人の高齢者が作ってあげる高齢者のパートも考えられます。

若者が入ってくると静かな環境が壊されると嫌がる高齢者(必ず新しいことに反対する人はいます)をどうやって説得するか、所有者から購入や賃貸する資金をどうやって調達し返済していくかなど、やはり強いリーダーシップをもった人が必要ですね。


【関連リンク】
810 高齢者向けビジネス(第1部 居住編)
795 定年リタイア時の必要貯蓄額と生涯住宅費用
753 ユニットバスへのリフォーム道険し
728 対外資産残高22年間世界一ということ
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